Kako planirati gradove u kojima kvaliteta života neće biti podređena kvadratima, tko će ubuduće financirati energetski i okolišno neodržive zgrade, mogu li digitalizacija i e-dozvole ubrzati investicije te koliko kvalitetna arhitektura utječe na vrijednost nekretnine? O tim i brojnim drugim pitanjima raspravljalo se na konferenciji Zagrebačkog velesajma "Graditeljstvo i investicije 2026: arhitektura promjena“, održanoj danas u sklopu sajma Ambienta.

Konferencija je povezala predstavnike javnog sektora, financijskih institucija, arhitektonske i građevinske struke, investitora te stručnjaka za energetiku i održivost.

Kroz uvodno predavanje i četiri panela obrađene su teme koje se u praksi često razmatraju odvojeno, urbanizam, financiranje, tehnologiju i arhitekturu te ih stavila u zajednički kontekst budućeg razvoja gradova i tržišta nekretnina.

Građevinarstvo na prekretnici

Stručni dio programa otvorila je Tatjana Halapija, hrvatska članica organizacije Eastern European Construction Forecasting Association - EECFA.

U keynote prezentaciji "Građevinarstvo na prekretnici: globalni rizici i tržišni izgledi kroz prizmu EECFA analize“ predstavljen je širi gospodarski i tržišni kontekst u kojem djeluje građevinski sektor.

Prema prikazanim analizama, hrvatsko građevinarstvo i dalje bilježi visoku razinu aktivnosti, ali se očekivanja razlikuju između stambene, nestambene i infrastrukturne gradnje. Halapija je  naglasila da na buduća kretanja sektora, osim domaće potražnje i investicija, snažno utječu međunarodna gospodarska i politička zbivanja, tehnološki razvoj te klimatske promjene, zbog čega prognoze EECFA-e kombiniraju zajednički model s procjenama lokalnih istraživača. Najnovija EECFA analiza za Hrvatsku također upozorava na smanjenje dijela dosadašnjeg EU financiranja, uz mogućnost novih izvora sredstava za pojedine infrastrukturne i nestambene projekte.

Zagreb 2026: Planiranje kvartova po mjeri čovjeka - balans između profita i javnog interesa

Panel "Zagreb 2026: Planiranje kvartova po mjeri čovjeka - balans između profita i javnog interesa“, otvorio je pitanje budućeg razvoja hrvatske metropole.

U raspravi su sudjelovali Slađana Ćosić, voditeljica Grupe Europske investicijske banke u Hrvatskoj, Maks Udov, stručnjak za zelenu infrastrukturu iz Hrvatske komore inženjera šumarstva i drvne tehnologije, Nataša Milutin Naglić, pomoćnica pročelnice Gradskog ureda za gospodarstvo, ekološku održivost i strategijsko planiranje Grada Zagreba i Ingrid Gojević, sektorska savjetnica u Zavodu za prostorni razvoj, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Panel je moderirao Vladimir Nišević, urednik Forbes Hrvatska.

Nataša Milutin Naglić istaknula je da je kvart po mjeri čovjeka prije svega funkcionalna urbana cjelina. Nije dovoljno samo izgraditi stanove jer uz stanovanje moraju postojati vrtići, škole, javni prijevoz, zelene površine, parkovi, knjižnice i drugi sadržaji potrebni za svakodnevni život. Ideja je da stanovnicima većina osnovnih sadržaja bude dostupna u neposrednoj blizini, odnosno unutar približno 15 minuta. Govoreći o razvoju Zagreba, Milutin Naglić kao primjer kvalitetnog urbanističkog planiranja izdvojila je Novi Zagreb. Istodobno se osvrnula na razdoblje „divljeg urbanizma“ 1990-ih, kada se takav cjeloviti pristup počeo gubiti, a pojedine parcele graditi bez dovoljno zelenih površina i pratećih sadržaja.

Velik dio rasprave bio je posvećen zelenoj infrastrukturi i klimatskim promjenama. Maks Udov upozorio je da stabla i zelene površine moraju dobiti svoje mjesto već u fazi planiranja, a ne tek kada je projekt gotovo dovršen. Prema podatku koji je iznio na panelu, oko 30 posto stabala u gradovima trajno je oštećeno, što dodatno pokazuje zašto zelenilo treba promatrati kao sastavni dio urbane infrastrukture, a ne samo kao estetski dodatak.

Slađana Ćosić fokus je stavila na dugoročnu vrijednost gradnje. Naglasila je da se zgrada mora promatrati kroz cijeli životni vijek, a ne samo kroz trošak njezine izgradnje. Cilj trebaju biti energetski održive i funkcionalne zgrade koje će kvalitetno funkcionirati dugi niz godina. Kao primjere europskih gradova koji kvaliteti stanovanja i razvoju urbanih cjelina pristupaju dugoročnije spomenula je Beč, Varšavu, Stockholm i Madrid.

Ingrid Gojević naglasila je da prostorno i urbanističko planiranje nije jednostavan proces jer je potrebno uskladiti interese developera, politike, gospodarstva i građana. Rješenje je, istaknula je, u suradnji i zajedničkom planiranju. Govorila je i o važnosti kvalitetne arhitekture i sadržaja koji moraju pratiti stanovanje jer kvalitetno naselje nije samo skup zgrada, nego prostor u kojem se može kvalitetno živjeti.

ESG i EU taksonomija - tko će financirati 'smeđu' gradnju?

Jedna od središnjih tema konferencije bilo je održivo financiranje o kojem se govorilo na panelu "ESG i EU taksonomija - tko će financirati 'smeđu' gradnju?"

Održivost više nije samo pitanje ekologije, nego cijene energije, konkurentnosti gospodarstva, vrijednosti nekretnina i dostupnosti kapitala.

U panelu su sudjelovali Zdeslav Šantić, ekonomski analitičar Hrvatske udruge banaka, Julije Domac, ravnatelj REGEA-e i posebni savjetnik predsjednika Republike Hrvatske za energiju i klimu, Mirjana Matešić, direktorica Hrvatskog poslovnog savjeta za održivi razvoj HR PSOR te Anđelka Toto Ormuž, voditeljica korporativnih poslova u Rockwool Adriaticu. Panel je moderirao izv. prof. dr. sc. Bojan Milovanović s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu.

Julije Domac naglasio je da ESG i EU taksonomiju treba promatrati prvenstveno kao alate koji bi trebali ubrzati promjenu gospodarstva i usmjeravanje prema održivijim aktivnostima. Posebno je pitanje energetske učinkovitosti povezao s energetskom sigurnošću Europe. Nakon prekida dotadašnje ovisnosti o jeftinom ruskom plinu, Europa se snažnije okrenula LNG-u i drugim izvorima uvoza, no time problem ovisnosti nije nestao. Domčeva poruka bila je da je jedna od najučinkovitijih ušteda upravo energija koju ne moramo uvesti odnosno da ulaganje u energetsku učinkovitost smanjuje i troškove i geopolitičku ranjivost.

Mirjana Matešić ESG je postavila u širi kontekst promjene načina na koji kompanije posluju. Poanta, prema njezinu izlaganju, nije samo zadovoljiti regulatornu obvezu ili napisati izvještaj o održivosti, nego potaknuti stvarnu promjenu poslovnih modela. Naglasila je da održivost nema realnu alternativu te problematizirala javne politike koje istodobno govore o zelenoj tranziciji, a subvencijama potiču potrošnju fosilnih goriva. Kao učinkovitiji smjer istaknula je preusmjeravanje potpora prema energetskoj učinkovitosti, među ostalim i prema obnovi zgrada.

Na konkretne razmjere problema upozorila je Anđelka Toto Ormuž. Govorila je o potrebi znatno snažnije obnove postojećeg fonda zgrada i o novim europskim ciljevima koji će postupno određivati koliko i do koje razine zgrade treba obnavljati. Posebno je istaknula da obnova nije samo energetsko pitanje: ona istodobno smanjuje potrošnju, aktivira građevinski sektor i pokreće širu gospodarsku aktivnost. U tom je kontekstu podsjetila i na velika ulaganja u obnovu nakon potresa te na potrebu da se taj investicijski ciklus iskoristi i za povećanje energetske učinkovitosti zgrada.

Zdeslav Šantić raspravu je proširio na gospodarski i tržišni kontekst. Upozorio je na posljedice geopolitičkih poremećaja, visokih cijena energije i slabljenja konkurentnosti europske industrije, osobito u odnosu na SAD i Kinu. Europa se, prema njegovu izlaganju, nalazi pred izazovom kako nastaviti zelenu tranziciju, a istodobno zadržati konkurentnost gospodarstva u svijetu u kojem druge velike ekonomije snažno ulažu u industriju i energetiku. Govoreći o nekretninama, Šantić je izdvojio naizgled proturječan trend: broj transakcija pada, dok cijene nastavljaju rasti, a kupci i korisnici sve više traže novije i energetski učinkovitije stanove. Šantić je pritom upozorio da na cijene i dalje djeluju visoki troškovi gradnje i nedostatak radne snage, zbog čega ne očekuje jednostavan povratak nekretnina na znatno niže cjenovne razine.
 
Na panelu E-dozvole i uklanjanje investicijskih barijera razgovaralo se o tome zašto se, unatoč napretku digitalnog projektiranja i sustava e-dozvola, investicijski projekti i dalje sporo realiziraju. Sudionici su razmotrili kvalitetu projektne pripreme, komunikaciju s javnopravnim tijelima, troškove zastoja, regulatornu neizvjesnost, probleme na gradilištu te posebne izazove infrastrukturnih projekata.

U zanimljivoj raspravi sudjelovali su Damir Mance iz Hrvatske komore arhitekata, Saša Perko iz HUP-Udruge upravljanja i poslovanja nekretninama, Marko Akmačić iz MDK Građevinara, Darko Grizelj, CEO Xprimije te Goran Puž, predstojnik Ureda Uprave Hrvatske ceste uz moderiranje direktorice Zagrebačkog velesajma Renate Suše.

Moderatorica Renata Suša, direktorica Zagrebačkog velesajma, otvorila je raspravu pitanjem kako skratiti vrijeme „od dobre investicijske ideje do prvog bagera“. Upozorila je da BIM, digitalna dokumentacija, povezane baze podataka i umjetna inteligencija donose velike mogućnosti, ali investitori, projektanti i izvođači i dalje smatraju da put do gradilišta traje predugo.

Digitalizacija i kvalitetna priprema

Na pitanje moderatorice gdje je Hrvatska u odnosu na druge europske zemlje, Damir Mance, ovlašteni arhitekt, istaknuo je da hrvatski sustav e-dozvola stoji vrlo dobro. Daljnji razvoj vidi u strukturiranim podacima, automatizaciji i primjeni BIM-a, uz odgovarajuću edukaciju. Naglasio je da tehnologija ubrzava dio tehničkih poslova, ali istodobno povećava količinu informacija i potrebu za njihovom obradom i koordinacijom.

"Prvi je i ključan korak jasno definirati što investitor želi. Velik je problem nedovoljno definiran projektni zadatak“, rekao je Mance. Kvalitetnu pripremu i pravodobno uključivanje sudionika smatra važnima za smanjenje kasnijih promjena, dok kontinuirano snižavanje cijena projektantskih usluga ne pridonosi kvaliteti.

Zastoji koštaju a predvidljivost omogućuje planiranje

Saša Perko izdvojio je razvoj projekta kao fazu s najviše vremenske neizvjesnosti. Najveće zastoje, prema njegovu iskustvu, uzrokuje komunikacija s javnim tijelima. Pozvao je na konstruktivan dijalog i razumijevanje da svi sudionici, uključujući javnopravna tijela, utječu na dolazak kvalitetnog proizvoda na tržište. Veću ponudu stanova povezao je i s priuštivošću stanovanja.

Renata Suša pitala je što je investitoru veći problem: znati da će postupak trajati osamnaest mjeseci ili ne znati hoće li trajati devet, osamnaest ili trideset. „Definitivno je bolje imati informaciju. Kada znate koliko će nešto trajati, možete se tome prilagoditi i donijeti odluke na temelju dostupnih podataka“, odgovorio je Perko. Kao primjer troška zastoja naveo je jedanaest mjeseci čekanja na vodomjere u dovršenoj zgradi, uz dodatne troškove financiranja.

Regulatorni rizik i interes investitora

Darko Grizelj objasnio je da predvidljiv regulatorni put bitno utječe na odabir projekta i investicijsku odluku. „Jedno je znati koliko će postupak trajati i to prihvatiti, a drugo ne znati trajanje i prihvatiti takav rizik“, istaknuo je. Brze promjene tržišnog okruženja dodatno povećavaju važnost vremena realizacije.

Govoreći o privlačnosti Hrvatske, Grizelj je ocijenio da su postupci napredovali i da interes investitora raste. Ipak, malo tržište konkurira većim zemljama, a nepredvidljivost komunalnog opremanja i ograničeni kapaciteti izvođenja otežavaju planiranje. Založio se za kvalitetu cijelog procesa i konačnog proizvoda, uz odabir suradnika prema kvaliteti, a ne samo cijeni.

Probleme treba rješavati prije dolaska na gradilište

Marko, voditelj odjela stanogradnje, naglasio je važnost detaljnog projektnog zadatka i razrade pitanja već u idejnoj fazi. „Kada projekt dođe na gradilište, rokovi, resursi i kapaciteti već su ograničeni“, upozorio je. Promjene tijekom gradnje mogu nastati zbog zahtjeva investitora, dostupnosti materijala, novih okolnosti ili propusta u dokumentaciji, pa su nužni jasna komunikacija i utvrđivanje razloga promjene.

Na pitanje moderatorice koristimo li dovoljno digitalno projektiranje za rješavanje problema dok su još na ekranu, istaknuo je važnost BIM-a za usklađivanje različitih struka i praćenje promjena u realnom vremenu.

Infrastruktura katastar i zemljišne knjige

Goran Puž iz Hrvatskih cesta naglasio je da kvalitetnije projektiranje može smanjiti troškove i rokove izvođenja, ali da vrlo niske ponude u javnoj nabavi otežavaju takav pristup. Najveće prepreke u pripremi infrastrukturnih projekata vidi u postupcima povezanima s okolišem, parcelacijskim elaboratima te neusklađenosti katastra i zemljišnih knjiga.

"Digitalizacija je nužan preduvjet našeg daljnjeg rada, ali sama nije ubrzala stvari“, rekao je Puž. Istaknuo je važnost kompetentnih ljudi, organizacije i svakodnevne suradnje s nadležnim tijelima te složenost projekata koji prolaze kroz velik broj čestica i više županija.

Konkretni prijedlozi za brže postupke

Za kraj je Renata Suša sve paneliste pitala koju bi jednu stvar promijenili kako bi skratili put od ideje do gradilišta. Mance je izdvojio edukaciju, Perko odgovornost za administrativnu šutnju, Marko Akmačić obvezujuće rokove za javnopravna tijela, Grizelj kvalitetu rada kroz cijeli proces, a Puž uređenje katastra i zemljišnih knjiga. Na kraju moderatorica Suša zaključila je da se uz digitalizaciju rasprava stalno vraća ljudima, njihovim znanjima i organizaciji procesa.

Arhitektura kao kapital

Završni panel "Arhitektura kao kapital - estetika koja vraća uloženo“ bavi se utjecajem kvalitetne arhitekture i dizajna na tržišnu vrijednost nekretnina, natječajnom praksom i odnosom autorskog integriteta i profitabilnosti, a sudjelovali su arhitekti Viktor Vrečko, VVA; Marko Dabrović iz 3LHD te Josipa Pipunić, Business & Experience Strategist Materra, Divota i EVE Music Hall; moderatorica je Andrijana Jurin, vlasnica i urednica portala egradnja.hr.

Kako kvalitetna arhitektura stvara ekonomsku i društvenu vrijednost te može li estetska kvaliteta biti usklađena s profitabilnošću? Rasprava je obuhvatila arhitektonske natječaje, potrebe korisnika, vrijednost lokacije, suradnju s investitorima i odgovornost za kvalitetu prostora.

"Ali gdje je u toj priči čovjek? Gdje je korisnik? Tko njega pita kada, kako i zašto?“ upitala je na početku Andrijana Jurin. Polazeći od ideje da arhitektura treba služiti ljudima, otvorila je i pitanje sudjelovanja javnosti u oblikovanju javnih prostora.

Natječaji između kvalitete i poslovnog rizika

Na primjeru natječaja za maksimirski stadion razgovaralo se o troškovima sudjelovanja i opravdanosti jednofaznog postupka za složene projekte. Viktor Vrečko objasnio je zašto njegov ured nije sudjelovao: "Kao direktor tvrtke nisam samo arhitekt, nego sam odgovoran i za redovite plaće.“ Naglasio je da ulaganje u natječajni rad nosi velik financijski rizik te se založio za dvofazni model, u kojem odabrani autori mogu detaljnije obrazložiti rješenja.

Marko Dabrović upozorio je da trošak natječaja uključuje i propuštene poslove: "Gubitak je zato dvostruk: ulažete radne sate, a istodobno ne možete naplatiti posao koji biste u tom vremenu radili.“ Smatra da struka treba preispitati model koji značajno opterećuje poslovanje i produktivnost arhitektonskih ureda.
 
Arhitektura za ljude i stručna odgovornost

Vrečko je istaknuo važnost prihvaćenosti prostora među korisnicima: "Arhitektura ne smije postati svrha sama sebi. Ne smijemo zaboraviti da je namijenjena ljudima.“Mišljenje javnosti smatra važnim, uz pažljivo i stručno vođenje rasprave. Dabrović se, s druge strane, usprotivio glasanju javnosti o arhitektonskim rješenjima, ali je podržao uključivanje arhitekata, sociologa, psihologa i drugih stručnjaka u pripremu projektnog zadatka.

"Arhitektura ima investitora i korisnike. Ako nemamo empatiju prema jednima i drugima, radimo besmisleno i društveno neodgovorno“, rekao je Dabrović. Panelisti su govorili i o nedovoljno plaćenoj pripremi, dugotrajnim postupcima i otežanoj održivosti projektantskih ureda.

Svjetsko arhitektonsko ime kao kapital destinacije

Josipa Pipunić predstavila je investitorsku perspektivu razvoja koncertne dvorane EVE Music Hall u suradnji s uredom BIG. Izbor međunarodno prepoznatljivog arhitekta povezala je s namjerom pozicioniranja Čepina na svjetskoj karti arhitekture i glazbe. Naglasila je da su kontaktirali i hrvatske urede te da međunarodno ime u ovom projektu ima posebnu komunikacijsku vrijednost.

"Zgrada mora biti funkcionalna, a ne samo lijepa. Ona treba služiti osobi koja dolazi slušati glazbu, iskusiti umjetnost i doživjeti nešto posebno“, rekla je Pipunić. Arhitekturu i akustiku izdvojila je kao jednako važne elemente, a međunarodni medijski odjek projekta kao prvi pokazatelj njegova potencijala za razvoj destinacije.
 
Lokacija i kvalitetno planiranje čuvaju vrijednost

Andrijana Jurin otvorila je temu lokacije i svakodnevnog života riječima: „Kada govorimo o vrijednosti arhitekture, obično mislimo na zgradu. No možda je najveći kapital u tome gdje gradimo.“ Na vlastitom primjeru života u pješačkoj zoni Zadra ukazala je na prednosti dostupnih sadržaja i manje ovisnosti o automobilu.

Dabrović je upozorio na troškove raspršene izgradnje i naselja bez odgovarajućih škola, vrtića, nogostupa i javnog prijevoza. „Urbanizam ne može biti rezultat samoorganizacije pojedinaca jer ljudi imaju različite prioritete. Društvo mora postaviti zajedničke norme i organizirati razvoj“, istaknuo je. Kvalitetu lokacije i infrastrukture povezao je s dugoročnom vrijednošću nekretnina i ukupnim troškovima života.

Povjerenje kvaliteta i vrijeme realizacije

Govoreći o suradnji arhitekta i investitora, Vrečko je naglasio: „Za dobar projekt, kao i za tango, potrebno je dvoje: arhitekt i investitor.“ Založio se za edukaciju investitora i razumijevanje da kvalitetna dokumentacija i usklađivanje projekata stvaraju ekonomsku vrijednost. Primjeren honorar smatra preduvjetom kvalitetnog rada, a povjerenje temeljem dugoročne suradnje.
Pipunić je istaknula potrebu poštovanja autorskog rada uz jasnu komunikaciju funkcionalnih zahtjeva: „Investitor ima viziju i ideju, a arhitekt je treba prevesti u stvarnost, zajedno s investitorom.“ Dodala je: "Za investitora je vrijeme novac. Što se projekt više odugovlači, više novca trošimo.“ Zato su usklađenost timova i pravodobna dokumentacija važni za uspješnu realizaciju.

Odgovornost i održivost prostora

U završnom dijelu Vrečko se založio za jasnu odgovornost projektanata, administracije i izvođača za pogreške i zastoje. Na pitanja publike razgovaralo se i o montažnoj i drvenoj gradnji, njezinu održivom potencijalu te potrebi da se takva gradnja uklopi u kvalitetno planirane gradove. Otvorena je i rasprava o prekomjernom normiranju projektiranja, osiguranju projektantske odgovornosti i edukaciji kao putu prema kvalitetnijim prostorima.